リースバックのリスクを解説！知っておきたい注意点をご紹介｜宝塚市・阪神間エリアの不動産売却は株式会社リライク

筆者濵野元希

不動産キャリア10年

当社ではご相談から売却・購入まで、私自身が責任をもって対応しています。
「どれくらいで売れる？」「売るべき？買うべき？」
といった疑問も、状況を整理するところから一緒に考えています。
宝塚市・阪神間の不動産のお悩みは、まずはお気軽にご相談ください。

「リースバック」という言葉を耳にしたものの、本当に自宅に住み続けられるのか不安を抱える方は多いのではないでしょうか。特に宝塚市で住み替えや資金計画を考えている方にとって、仕組みやリスクがよく分からず、一歩を踏み出せない方もいるかもしれません。この記事では、リースバックの基本から、気をつけたい危険ポイント、チェックすべきことまでを分かりやすく解説します。不安や疑問を解消するヒントを探してみましょう。

【目次】

・リースバックとはどのような仕組みか
・宝塚市でリースバックを検討する際に知っておくべきリスク
・宝塚市におけるリースバックに関する公的な注意喚起や情報
・不安を抱える方がまず確認すべきポイント
・まとめ

リースバックとはどのような仕組みか

リースバックとは、「セール＆リースバック」の略称で、まず現在所有している自宅を不動産会社などに売却し、その後同じ住まいを賃貸として借り続けられる仕組みです。この方式では、「売買契約」と「賃貸借契約」という二重の契約が同時に成立します。所有権は売却と同時に移転しますが、住み続けることができます。

売却によってまとまった資金を現金化できる一方で、毎月家賃を支払う必要があります。また、売却価格は一般的に市場相場の60～80％程度が目安とされており、家賃は「買取価格×8～12％÷12カ月」で設定されるケースが多いです。

契約形態としては、更新が認められず住み続けられる期間が限られる「定期借家契約」が多く用いられます。契約期間の定め、更新の可否、更新時の条件（家賃改定や手数料）、途中解約時の違約金などは、不動産会社との契約前に詳しく確認する必要があります。

項目	内容
所有権	売却により不動産会社が取得
資金	売却代金を一括で受領
居住	賃貸借契約により住み続ける

宝塚市でリースバックを検討する際に知っておくべきリスク

宝塚市でリースバックを検討されている方向けに、契約前に特に注意すべきリスクを整理してご紹介いたします。

リスクの種類	内容	対策の視点
家賃の値上げによる継続居住の不安	リースバックの家賃は、売却価格と運営者の利回り設計に基づくため、周辺相場より高くなりがちです。更新時やオーナー変更時に家賃が一方的に上がる可能性もあります。	契約書に家賃据置や改定条件を明記してもらい、周辺相場と照らし合わせて耐えられる範囲かを確認します。
契約書の内容確認不足による将来のトラブル	リースバックは「売買契約」と「賃貸借契約」が同時に進行します。契約形態（普通借家契約／定期借家契約）や違約金、退去条件など契約書の不備や曖昧な記載はトラブルの元です。	契約書を細部まで確認し、必要なら専門家の意見も活用して、更新や違約条件を明文化してもらいます。
受け取る金額と支払う賃料のバランス	売却で一時的な資金は得られますが、家賃負担が高額で長期的に生活負担となることがあります。	得られる売却見込額と毎月の賃料、将来的な値上げリスクを同時に比較し、長期的な資金計画を立てて総合的に判断します。

以下、それぞれのリスクポイントをもう少し詳しくご説明いたします。

まず、家賃の値上げに関して、リースバックでは賃料は周辺の相場ではなく、売却価格や業者の想定利回り（たとえば年9～12％）を元に設定されるケースが多く、結果として相場より高くなる場合があります。さらに、更新時やオーナーが変更された際に家賃改定を求められる事例も報告されています。契約前に家賃改定ルールを確認し、負担できるかどうか判断されることが重要です。

次に、契約書の内容確認についてですが、リースバックでは「売買契約」と「賃貸借契約」が重なるため、契約形態—特に定期借家契約の場合は期間終了後に再契約できず退去となるリスク—や、違約金、修繕費負担、買い戻し条件など細部の取り決めを明確にしておかないと、後に重大なトラブルに発展することがあります。契約内容は必ず書面で確認し、不明点は事前に解消してください。

最後に、受け取る金額と支払う賃料とのバランスですが、売却による資金確保は魅力的でも、長期的には家賃負担が重くなる可能性があります。たとえば売却額1500万円、利回り8％で年間家賃120万円（月額10万円）となった場合、近隣相場の7万円と比べて年間36万円余計に支出する計算になります。実際に生活設計に組み込んで十分に検討する必要があります。

宝塚市でリースバックをお考えの皆様には、これらのポイントをしっかりと把握し、ご自分のライフプランや資金計画に照らし合わせて慎重にご判断いただきたいと思います。

宝塚市におけるリースバックに関する公的な注意喚起や情報

宝塚市では、リースバックについて市広報で直接的な注意喚起はされていませんが、全国の傾向や制度上の注意点を踏まえると、宝塚の消費生活センターの利用や、制度的な制約について理解しておくことが重要です。

まず、全国的には国民生活センターや消費生活センターにリースバック契約に関する相談が急増しており、特に高齢者を対象とした強引な勧誘、相場価格より低額な買取、過剰な違約金請求などが多数報告されています。例えば、2019年度の相談件数は24件だったのに対し、2023年は221件、2024年は239件と大幅に増加しています。また、クーリングオフは不動産取引には原則適用されず、特に売主側には適用外となるケースがある点も注意が必要です。

市区町村	相談窓口	特徴
宝塚市	消費生活センター（電話：0797‑81‑0999）	専任相談員による契約トラブル対応
全国	国民生活センター／消費生活センター	リースバックに関する相談急増・クーリングオフ対象外
制度上	特定商取引法／宅地建物取引業法	不動産取引のクーリングオフは制限あり

宝塚市の消費生活相談窓口では、契約トラブル全般について専門の相談員が対応しており、予約制での来訪相談のほか、電話相談も利用可能です。消費生活に関する不安がある場合、最寄りの相談窓口へまずは気軽にご相談いただくことが推奨されます。

以上のように、リースバックの契約に関しては、宝塚市に特有の広報ではありませんが、全国の注意事項と同じく、消費者相談の活用や、制度的にクーリングオフの適用が難しい点などを十分理解しておくことが、安心して検討を進めるための第一歩となります。

不安を抱える方がまず確認すべきポイント

リースバックを検討されている方がまず最初に確認すべき重要なポイントをご紹介します。毎月の賃料の支払いが現実的かどうかを見極めるためには、売却で得た資金やご自身の収入状況をもとに、収支バランスを慎重に確認することが不可欠です。一般的にリースバックの家賃は、売却価格に一定の利回り（年間6％～13％程度）を乗じて決定され、周辺相場とは異なる高水準に設定されることが多いため、資金計画に無理がないかをしっかり検討する必要があります。

また、「希望する期間、住み続けられるかどうか」も非常に重要です。リースバックでは定期借家契約が多く、2～3年の期間で満了し、原則更新不可という形態が一般的です。契約内容によっては再契約できない可能性や、家賃見直しがある場合もあるため、契約書の契約期間、更新可否、家賃改定条項などをしっかり確認してください。

さらに、ご本人だけで判断せず、家族や専門家に意見を聞くことも重要です。複数の視点から契約内容や収支プランを見直すことで、思い込みや見落としが減り、後悔のない判断につながります。

確認項目	内容
収支バランス	賃料が生活収支に無理なく組み込めるか、売却資金も含めて検討
契約期間の安定性	定期借家か普通借家か、更新や家賃改定の可能性を確認
相談・意見共有	家族・専門家に相談し、複数の視点から契約内容を確認

これらのポイントを前もって整理し、しっかり確認することで、将来的な安心につながるリースバック契約を目指すことができます。

まとめ

宝塚市でリースバックを検討する際は、仕組みの理解とリスクの把握が重要です。家賃の変動や契約期間、受け取る資金と賃料のバランス、さらに公的な注意喚起も確認しましょう。不安があれば、家族や専門家、各種相談窓口へ積極的に相談することが大切です。後悔のない判断のためにも、契約内容は細部まで十分に目を通してください。まずは、自分に合った選択か冷静に見直すことが安心に繋がります。