宝塚市で実家売却を検討中の方へ！認知症の親の手続きと相談先を紹介

認知症の親が所有する実家を売却する際に必要な法的手続きと制度の基本知識

認知症によりご本人の判断能力が著しく低下した場合、ご本人だけの意思で実家の売却を進めることはできません。法律では、重要な財産処分は本人の適正な判断に基づくべきとされ、判断能力が不足している場合には第三者が手続きする必要があります。そこで利用される制度に「成年後見制度」があります。これは家庭裁判所が成年後見人を選任し、本人（被後見人）の財産管理や契約行為を代理する制度ですが、不動産の売却については家庭裁判所の許可が必要であり、本人の意思能力が著しく低下している場合には売却そのものが認められないことがあります。成年後見制度では「維持と管理」に主眼が置かれており、投資や積極的な活用は制限されます。

さらに、成年後見制度を利用するにはさまざまな費用がかかります。申立てに必要な手数料、医師による鑑定費用などの関連経費、そして成年後見人や後見監督人への報酬が必要です。たとえば専門職が後見人となるケースでは、申立て手数料や士業報酬のほか、後見人への報酬が月額数万円、監督人への報酬も月額数万円が一般的で、生涯続くこともあり総額で数百万円から千万円近くになることもあります。

そこで認知症になる前に対策を講じる方法として「家族信託」をご紹介します。家族信託とはご本人がまだ判断能力のあるうちに信頼できるご家族（たとえば長男など）に財産を託す信託契約を結ぶ制度です。この契約により、実家の不動産について、認知症になった後でも家庭裁判所の許可を待つことなく受託者が売却手続きを行うことが可能になります。ただし、信託契約で定めた目的の範囲内でのみ行使でき、公正証書の作成や登記などの初期費用がかかる点にはご注意ください。

宝塚市における税制上の特例措置と譲渡所得控除の活用ポイント

宝塚市で実家を売却する際には、税制上の優遇制度やリスクをしっかり理解することが重要です。ここでは三つのポイントに分けてわかりやすくご紹介します。

まず、相続した親の居住用だった実家を売却した場合、「譲渡所得から3000万円を特別に控除できる制度」があります。適用対象は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その家屋または土地を売却することです。耐震性がない建物でも、耐震リフォームをした上で譲渡すれば対象になります。この制度は、令和9年（2027年）12月31日まで延長されています。宝塚市では、該当の物件について申請時、市の「住まいづくり推進課」が確認書を発行しますので、書類をそろえて提出する必要があります。

このように大きな控除を受けられる可能性があるため、売却を検討される方にはぜひ制度の利用をおすすめします。

次に、空き家を放置した場合の税制リスクについてです。宝塚市では、空き家が「特定空き家」に指定されると、住宅用地の軽減特例が解除され、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。さらに行政から命令を受けたうえで改善に従わなければ、50万円以下の罰金や、最終的には市による強制解体、その費用請求といった深刻な事態を招くこともあります。

空き家状態が続くと、精神的にも経済的にも大きな負担がかかります。早めに売却などの対応を進めることが不可欠です。

最後に、譲渡後にかかる税金の基本をご紹介します。実家を売却した際の利益（譲渡所得）は、譲渡価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。譲渡所得に対しては所得税と住民税が課されます。税率は、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合、おおむね所得税約15％＋住民税約5％と、合計で約20％となります。

このように、控除を活用することで税金負担を大きく軽減できます。売却の際は税率や計算式をしっかり理解しておくことが大切です。

売却を進めるタイミングと全体の流れ（認知症親の意思能力とスムーズな手続き）

まず、親御さまの判断能力がまだしっかりしているうちに、早めに話を進めることがたいへん重要です。認知機能は徐々に変化することが多く、判断能力が低下するとご本人の同意による売却が困難になります。成年後見制度を活用する場合にも、制度の申し立てから許可取得、さらに売却契約の成立まで、十分な時間と段取りが必要ですので、早期に準備を始めることでスムーズな進行が期待できます

まず成年後見人の選任手続きについてですが、家庭裁判所への申し立てから審判確定までは、ケースによって早くて2週間、通常は1ヶ月程度、状況により4ヶ月以上かかることもあります。次に、成年後見人が不動産の売却許可を得るための手続きですが、申立てから許可取得までは1～2ヶ月が一般的な目安です。不備のない書類一式を用意し、迅速に進行できるよう準備しましょう。

その後、実際に売却活動を開始し、買主との間で売買契約を締結してから所有権移転登記や引き渡しを進めるまでには、通常1～2ヶ月かかります。全体として、成年後見人制度を活用した場合の売却完了までの流れは、早くて3ヶ月、余裕を見て6ヶ月程度を見込む必要があります。

宝塚市内で利用可能な支援窓口と相談先の案内

宝塚市で、認知症の親御さんの実家を売却する際に、安心して相談できる窓口や支援先をご紹介します。

まず、生活や認知症に関するご相談は、地域包括支援センターが基本の窓口です。市内には複数のセンターが設置されており、以下のように担当区域ごとに分かれております。

各センターには、保健師、社会福祉士、ケアマネジャーなどが所属し、介護や認知症、福祉全般に関する総合的な相談を無料で受け付けています。認知症の進行に応じた制度の利用や生活支援のアドバイスも得られます。

また、判断能力が十分でない方の成年後見制度など、法的支援に関しては「高齢者・障碍者権利擁護支援センター」で対応しています。成年後見制度の利用や権利擁護についての相談が可能です。

さらに、宝塚市では「認知症ケアパス」を整備しており、認知症の状態に応じて必要な支援や手続きを一覧で確認できるガイドとして活用できます。地域包括支援センターとも連携して、適切なサポートにつなげやすくなっています。

まとめ

親が認知症になった後に宝塚市で実家を売却する場合、法的な手続きや税制、適切な相談先の理解が不可欠です。成年後見制度や信託契約の活用、税制上の特例や控除の条件、家庭裁判所の手続きの流れについて知っておくことで、無理なく売却を進めることができます。地域包括支援センターなど身近な窓口や専門家への相談も安心につながります。まずは現在の状況や今後の流れを正しく把握し、早めに準備することが大切です。