不動産売却時のリースバックが損する理由は？仕組みや税金も解説｜宝塚市・阪神間エリアの不動産売却は株式会社リライク

筆者濵野元希

不動産キャリア10年

当社ではご相談から売却・購入まで、私自身が責任をもって対応しています。
「どれくらいで売れる？」「売るべき？買うべき？」
といった疑問も、状況を整理するところから一緒に考えています。
宝塚市・阪神間の不動産のお悩みは、まずはお気軽にご相談ください。

不動産を売却しても自宅に住み続けられる「リースバック」は、近年注目が集まっています。ですが、「売却で損をしてしまうのでは…」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。リースバックにはどのような仕組みや損失リスクがあるのか、そして注意しておきたいポイントとは何か。この記事では、リースバックの仕組みから売却損の可能性、手続きで注意すべき点まで、わかりやすくご紹介します。

【目次】

・リースバックとはどのような仕組みか
・リースバックで売却損が発生する可能性とその要因
・リースバック利用時に知るべきリスクと注意点
・リースバックを検討する際に意識すべきポイント
・まとめ

リースバックとはどのような仕組みか

リースバック（「セール＆リースバック」とも呼ばれます）とは、ご自宅などご所有の不動産を第三者に売却しつつ、同時にそのまま賃貸借契約を結び、住み慣れた家に住み続けられる仕組みです。売却によってまとまった資金を確保できる一方で、引っ越しの手間を省ける点が最大の特長です。売主は「賃借人」となり、買主は「賃貸人」となって賃貸関係を継続します。たとえば、売却と賃貸の契約が一体となって成立する形です。資金需要や老後の生活資金を確保しつつ、住環境を変えたくない方にとって有効な選択肢として注目されています。

具体的な流れとしては、まず不動産を業者に売却し、同時にその不動産を賃貸借契約として借り続けることが可能となります。このため、引っ越し不要で現住居に住み続けながら、売却による資金調達ができる点に大きなメリットがあります。

ステップ	内容	目的
売却（セール）	不動産を業者に売却して資金を得る	まとまった資金を調達する
賃貸借契約（リース）	売却後も同じ物件に賃借人として住み続ける	住環境を維持しつつ資金を活用する
継続居住	家賃を支払いながら住み慣れた場所に住み続ける	生活の継続性と安心感を確保する

このように、リースバックは「売却」と「賃貸」が同時に行われることで成り立つスキームです。住まいの所有権を手放し賃借人となることで資金を得られる一方、生活環境を変える必要がない点が支持されています。

また、最近では高齢化の進行や住宅ローンの返済負担、急な資金需要などを踏まえて、住み続けながら資金を確保できる手段として関心が高まっています。ロジックとしては、生活環境の維持と資金ニーズへの対応という二つの目標を同時に満たせる点に大きな魅力があります。

リースバックで売却損が発生する可能性とその要因

リースバックを利用すると、物件の売却価格が市場相場よりも低くなる傾向があります。一般的には市場価格の 60～80％程度が目安とされます。これは、不動産業者が賃貸管理や将来の価格変動リスクなどを考慮せざるを得ないため、低めに価格を設定するためです。この結果、売却価格が帳簿価額より下回る場合には、譲渡所得がマイナス（売却損）になることがあります。

たとえば、市場価格が3,000万円の物件をリースバックとして売却する際、70％の場合は2,100万円、80％でも2,400万円となります。このように売却価格が市場の相場より顕著に下がると、その差額が「譲渡損」として発生する可能性があります。

このような譲渡損が発生した場合、税制上の配慮として「損益通算」や「繰越控除」といった制度を活用することで、税負担を軽減できる場合があります。具体的には、譲渡損を給与所得などの他の所得と相殺できる「損益通算」、さらにその損失を翌年以降に繰り越して控除できる「繰越控除」があります。ただし、それらの適用には確定申告が必要であり、詳細は税理士など専門家と相談することが重要です。

項目	内容	注意点
市場価格に対する売却価格	60～80％が目安	地域や築年数などにより幅がある
譲渡損の可能性	帳簿価額を下回ると発生	取得費の計算や減価償却の状況に注意
税制上の対応	損益通算・繰越控除の活用が可能	確定申告が必須。適用条件を確認

売却価格が相場より低く設定される理由として、再販コストや将来の価格下落リスクの見込みを不動産会社が見積もる点があります。このため、特に築年数が経過している物件ほど、より低い比率での売却価格となる傾向があります。また、売却時には取得費（購入価格から減価償却費を差し引いた金額）や譲渡費用（仲介手数料など）に加えて、居住用財産であれば「3,000万円の特別控除」が適用されることもあります。これにより、譲渡所得がゼロまたはマイナスとなり、譲渡所得税の負担が軽減される可能性があります。

リースバック利用時に知るべきリスクと注意点

リースバックを検討する際には、単に「自宅を売却して住み続けられる」という魅力だけで判断せず、複数のリスクや注意点をあらかじめ理解することが大切です。

主なリスク・注意点	具体的な内容	備えるための対策
家賃が割高になりやすい	一般的な賃貸相場ではなく、業者の期待利回り（年率8～12％程度）に基づいて家賃が設定されるため、価格相場より高くなりやすい傾向があります。	売却代金と家賃を掛けて、将来も支払い続けられるか詳細に試算しておくことが重要です。
賃貸契約の期間制限	多くの場合「定期建物賃貸借契約」が用いられ、契約期間（2～3年程度）が終了すると再契約が難しくなり、退去を求められるリスクがあります。	契約形態や期間・更新可否を必ず契約書に明記し、更新条件を確認しておくことが必要です。
所有権喪失による制限	リースバックにより不動産の所有権が業者に移るため、リフォームや相続・将来の買い戻しに制限が生じる可能性があります。	買い戻し特約の有無や内容を明文化し、将来の選択肢をふまえた契約内容とすることが重要です。

まず、リースバック後の家賃は、売却価格に対する業者の期待利回りによって決まり、周辺の賃貸相場より高く設定されることが多いです（期待利回り8〜12％の場合が一般的）ので、家計への影響を長期的に見て慎重に判断してください。たとえば、売却価格が2000万円なら月額の家賃は約13万円になる試算もあります。支払い可能かどうか、将来の収入見通しを踏まえてシミュレーションしておくと安心です。

次に、契約形態については「定期建物賃貸借契約」となるケースが多く、2〜3年ごとの契約更新が保証されていないことがあります。満期後の再契約が難しくなる可能性もあるため、契約書には契約期間や更新可否、更新時の条件などを明確に盛り込むことが重要です。

さらに、リースバックは所有権を手放すことになるため、住まいのリフォームや相続、将来的な買い戻しに制限が出ることがあります。買い戻しの意思がある場合は、買い戻し特約の有無や価格、期限、条件などを正確に記載し、将来の暮らしの選択肢を残せるようにしておきましょう。

リースバックを検討する際に意識すべきポイント

リースバックを検討する際には、次の３点をしっかりと押さえておくことが重要です。

ポイント	留意点	理由
売却価格で住宅ローン残債を完済できるか	売却代金で残債が完済できることが基本条件です。	これができないと、抵当権の抹消や所有権移転ができず、取引が成立しません。
関係する税金の把握	印紙税・登録免許税・譲渡所得税など、必要な税金を事前に確認してください。	各種税金の負担が想定よりも重くなる可能性があるため、資金計画に影響します。
譲渡損の場合の申告対応	譲渡損が発生した場合は、確定申告による損益通算・繰越控除の活用も念頭に置いてください。	適切に税務処理を行えば、将来の税負担軽減が期待できます。

まずは、最も重要な条件として、リースバックによる売却代金が現在の住宅ローン残高を上回るかどうかを確認してください。ローン残債を上回らないと、抵当権を抹消できず、売買・賃貸契約の成立が難しくなります。

次に、発生する税金について整理しましょう。売買契約書に貼る印紙税、登記変更にかかる登録免許税、当該年度の固定資産税、さらには譲渡所得に対する所得税・住民税（譲渡所得税）などがあります。これらを事前に把握しておかないと、実際に手にする資金が想定より少なくなってしまうリスクがあります。

最後に、万一売却によって譲渡損が発生した場合でも、確定申告により他の所得との損益通算や譲渡損の繰越控除が認められる可能性があります。このような税制上の対応を視野に入れておくことで、負担を軽減しやすくなります。

このように「残債の完済確認」「税金の把握」「損失時の税務対応」という３点を意識することで、リースバック検討時に安心して判断を進めることができます。

まとめ

リースバックは、住み慣れたご自宅にそのまま住みながら資金を調達できる便利な方法ですが、売却価格が市場より低めに設定されることが多く、結果として売却損が生じる可能性があります。家賃や契約期間、税金などの課題やリスクもきちんと理解しておくことが大切です。不動産の売却や資産活用において、ご自身にとって本当に納得のいく選択となるよう、事前に知識を身につけ、慎重に検討しましょう。大切な資産について落ち着いて判断することが、将来の安心につながります。