不動産売却で居住中と空き家の違いは？注意点やポイントも詳しく解説

居住中の物件を売却する際のポイント

居住中の物件を売却する際には、次のような点に留意して、生活との両立を図りながらスムーズな売却活動を進めることが大切です。

住みながら売却を進めることには、生活感が伝わり買主にとっての現実的なイメージが湧きやすいという大きな魅力があります。ただし、内覧への対応や生活空間の整理、周辺住民への配慮など、日常生活との調和をしっかりと図る必要があります。

空き家として売却する際の注意点

空き家を売却する場合、居住中とは異なる特有の注意点があります。まず、抵当権抹消登記が済んでいないと売却できません。住宅ローンを完済していても、抹消登記は自動ではされないため、司法書士への依頼やご自身での手続きが必要です。また売主は原則として名義人である必要があります。共有名義や未登記の相続物件は、売却に際して相続登記や共有者の同意が不可欠です。さらに、売却の前に空き家を更地にする場合は税金面の配慮が重要です。住宅用地の特例により固定資産税が軽減されている状態で建物を解体すると、翌年以降税負担が6倍となる可能性があるため、解体のタイミングには慎重な判断が必要です。

また、空き家を放置すると、「特定空き家」や「管理不全空き家」として自治体から指定を受け、固定資産税や都市計画税の住宅用地軽減措置が解除されるケースがあります。その結果、固定資産税が最大で6倍、都市計画税が最大で3倍に跳ね上がることがあるため、適切な管理や早めの売却検討が重要です。

さらに、現状渡し（現状有姿）で売却する場合、建物・設備の劣化や欠損の範囲を明確にしておかないと、売却後に買主から「こんなはずではなかった」と契約不適合責任を問われるリスクがあります。インスペクションによる調査や、事前の情報告知を丁寧に行い、トラブルを未然に防ぐことが求められます。

税金面では、譲渡所得が発生した場合に譲渡所得税が課されますが、相続した空き家には「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除（3000万円控除）」が適用される場合もあります。ただし、適用には被相続人居住の確認や建築時期など一定の要件があるため、事前に条件を確認しておくことが重要です。

以上のように、空き家売却では登記関係や税金、管理状況、契約内容など多くの注意点があります。売却を検討する際には、一つ一つ着実に対策を講じることが安心な売却につながります。

居住中と空き家売却の比較における注意ポイント

居住中の物件と空き家では、売却におけるさまざまな点に違いがあり、それぞれ注意すべきポイントがあります。ここでは「売却価格」「売却期間」「引渡し・明け渡し」に関する違いについて、事実に基づいた情報をもとに比較してご説明します。

このように、居住中と空き家では売却にあたっての要素が異なり、一長一短があります。売却を検討される際には、売却価格や期間、引渡しのスケジュール、内覧の負担などを総合的に見てご判断いただくことが大切です。

共通して押さえておきたい注意点—税金・費用・管理リスク

居住中で売却する場合も、空き家として売却する場合も、共通して確認しておくべき重要な項目として、「税金・費用・管理リスク」があります。具体的には、売却に伴って発生する税金や諸費用、活用を怠った場合の固定資産税負担の増加、そして制度を活用した税制メリットなどについて理解しておく必要があります。

まず、「税金・費用」についてです。売却に伴う主な税金には譲渡所得税があり、売却益に応じて課税されます。また、売買契約書に貼付する印紙税、登記手続きに必要な登録免許税なども発生することがあります。これらの諸費用は、売却計画の早い段階で把握しておくことが重要です。

次に、「特例制度」の活用です。相続によって取得した空き家を譲渡する場合、「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用されるケースがあります。ただし、この制度を受けるには相続開始から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却を完了させることや、建物が1981年５月31日以前に建てられていること、被相続人が住んでいた実家であることなど、複数の要件を満たす必要があります。要件を満たせば、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

最後に、「管理リスク」についてです。空き家を放置すると、「特定空き家」や2023年12月に導入された「管理不全空き家」として自治体に指定される恐れがあります。そうなると住宅用地への税制優遇が適用されず、固定資産税が最大で６倍に跳ね上がる場合があります。指定される前に適切な対応（助言・指導に基づく管理、解体、売却など）を行えば、税負担の増加を回避することが可能です。

これらを踏まえると、居住中の物件であっても、空き家となった物件であっても、税金や諸費用をしっかりと把握し、制度を上手に活用しながら適切な管理を行うことが、売却活動を成功に導くカギとなります。

まとめ

居住中と空き家、それぞれの不動産売却には異なる特徴と注意点が存在します。住みながらの売却では生活感を活かしたアピールができる一方、内覧対応や周囲への配慮が必要です。空き家売却では迅速な引き渡しが期待できますが、瑕疵や手続きの確認が重要になります。どちらの場合も税金や費用、管理リスクまで十分理解したうえで、計画的に進めることが円滑な売却につながります。ご自身の状況に合った進め方を意識しましょう。