居住中と空き家で売却時の違いは？メリットやデメリットを知りたい方へ
家に住み続けながら売却する方法と、空き家になった後で売却する方法には、それぞれ異なる利点や注意点があることをご存じでしょうか。住んでいる家を手放そうか迷っている方、相続などで使わなくなった空き家の処分を検討中の方にとって、どちらが自分の状況に合う選択肢なのか、判断に迷われることも多いはずです。この記事では、「居住中 空き家 売却 メリット デメリット」という視点から、二つの売却方法の特徴や注意点を分かりやすくご説明します。それぞれの違いを理解し、ご自身にとって最適な進め方を見極めるための参考になさってください。
居住中の家を売却するメリット・デメリット
居住中の家を売却する際には、いくつかのメリットとデメリットがあります。どちらの点も大切な判断材料となりますので、以下の通り整理いたします。
| 区分 | 主な内容 | 詳細なポイント |
|---|---|---|
| メリット | 生活のイメージが伝わりやすい | 家具や生活用品があるため、買主が暮らしを想像しやすく、収納の使い方や間取りの活用法が伝わりやすいです（大阪不動産会社比較ネット） |
| メリット | 資金計画が立てやすい | 引っ越し前にすでに売却活動を始められるため、二重ローンを避けられ、資金計画に余裕が生まれます（ハウスボカン） |
| デメリット | 内覧対応の負担 | 常に清掃や整理整頓を維持する必要があり、突然の内覧に対応しなければならない場合があるため、主に生活リズムが乱されやすい点に注意が必要です（ハウスボカン） |
| デメリット | プライバシーへの配慮 | 内覧の際に買主が生活用品を見ることになり、売却を知られたくない近隣住民に気づかれることもあります（ダイヤモンド不動産研究所） |
居住中の売却では、買主に“暮らしのリアル”を伝えやすいという点が大きな強みです。一方で、内覧に備えて日々の整理や掃除が必要となるなど、売主としての負担が増す可能性があります。
空き家を売却するメリット・デメリット
空き家を売却する際には、「維持費やトラブルの負担がなくなる」「税制上の優遇が受けられる」「売却しやすさや価格に影響を及ぼす建物の状態」といった点が重要になります。以下に、誰にでも分かりやすくまとめます。
| 区分 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 維持費・リスクの解消 | 管理費・固定資産税、倒壊・害虫・放火などのリスクから解放されます。 | 「特定空家等」に指定されると固定資産税が最大６倍になる可能性があります。 |
| 税制上の優遇 | 相続した空き家を売却する際、「相続空き家の３０００万円特別控除」が利用でき、譲渡益から控除できます。 | 適用には被相続人が住んでいた家屋であること、建築時期や使用状況など複数の要件があり、申告手続きを必ず行う必要があります。 |
| 建物の老朽化による売却の困難 | 建物の劣化や立地条件により価値が下がり、買い手がつきにくくなることがあります。 | 劣化具合に応じて、解体して土地のみで販売するなどの対応が必要となる場合があります。 |
まず、空き家を放置すると、固定資産税の優遇措置が外れて税負担が大きくなることがあります。たとえば、「特定空家等」に指定されると、本来住宅用地として税率が低くなるところが対象外になり、固定資産税が最大で６倍に跳ね上がるケースがあります。さらに、害虫の発生や外壁の崩落、不法侵入などの近隣トラブルも起こり得ますので、売却によりそれらの負担から解放されるのは大きなメリットです。
次に、税務面では「相続空き家の３０００万円特別控除」が大きな節税機会になります。これは、被相続人が居住していた戸建てを相続後に売却した場合、譲渡益から最大３０００万円を控除できる制度です。ただし、適用には昭和５６年５月３１日以前の築であることや、事業用や賃貸用に使っていないことなど、いくつかの厳格な条件があります。さらに、控除を受けるには必ず確定申告で必要書類を提出する必要があり、申告がなければ適用されません。
一方で、空き家を放置している間に劣化が進むと、売却価格が下がるだけでなく、購入希望者がつきにくくなるというデメリットがあります。特に築年数が古い場合や雨漏り・害虫の被害がある場合などは、リフォームや解体などの対応が必要になることがあります。解体をして更地渡しとすることで買い手を見つけやすくなる一方、解体費用などのコストも検討しなければなりません。
居住中と空き家、それぞれの売却方法と特徴
ここでは、「居住中の住まいを売却する方法」と「空き家を売却する方法」について、それぞれの特徴をまとめてご紹介いたします。
| 売却方法 | 特徴と向いている状況 | 主なメリット・注意点 |
|---|---|---|
| 仲介による居住中の売却 | 現在住んでいる住宅をそのまま売りに出す方法 | 生活中のまま売り出せ、住宅用地の税制軽減が継続される。ただし、内見対応や契約不適合責任への備えが必要です。 |
| 現況のまま空き家売却（古家付き土地） | 築年数が浅い場合は中古住宅として、それ以外は古家付き土地として売却 | 解体費用不要で税制メリット維持。老朽化や瑕疵リスクにより価格交渉が必要になる場合があります。 |
| 更地にして売却 | 建物を解体し、土地のみで売却する方法 | 利用の自由度が上がり、印象がよく需要も高い場合が多い。ただし解体費用および税負担増に注意が必要です。 |
| 買取による売却 | 不動産業者へ直接売却（仲介を使わない） | 手続きが簡単で、売却までが早い。仲介手数料不要、契約不適合責任の免除も期待できるが、価格は一般に市場より低めです。 |
| 空き家バンクなどによる売却 | 地方自治体などの窓口を通して購入希望者を探す方法 | 仲介手数料不要で地域活用を重視する買主と出会いやすい。ただし対応は自己責任になりやすく、時間がかかりやすいです。 |
上表のように、居住中の売却と空き家の売却にはそれぞれ適した方法がございます。ご自身の目的や物件の状態、売却までの時間などを踏まえて、一番合う手法をお選びいただくことが大切です。
居住中の家を売る方法（仲介売却など）の概要とその特性
現在住んでいる住宅を売却する場合、一般的には仲介を通して購入希望者を探す方法が基本となります。この方法では、住宅用地の税制軽減措置が継続されるという利点がありますが、内見時の対応や契約不適合責任への備えが重要となります。たとえば、建物の経年劣化や契約後の不具合について、明確な説明が求められます（例せいたい設備や住宅の瑕疵について）
こうした点を踏まえることで、「生活中のまま売却したい方」にとっては負担が少なく、かつ価格面でも比較的売却益を確保できる方法となります。
空き家のまま売却する方法（現状引渡し／更地化／買取など）の選択肢と特徴
空き家を売却する際の方法には、おもに以下の選択肢があります。
- 現状のまま「古家付き土地」として売却—解体費不要で税制優遇も維持できますが、管理の手間や建物の状態が影響します（契約不適合責任にも注意）
- 建物を解体して「更地渡し」—買主の選択肢が広がりますが、解体費や税負担の増加、時間の必要性などを慎重に判断する必要があります。
- 不動産業者による「買取」—迅速で手間が少なく、仲介手数料も不要。契約面のリスクも軽減されますが、価格は相場より低くなる傾向です。
- 自治体の「空き家バンク」など—仲介手数料不要で、地域活用を重視する買主と出会える可能性がありますが、手続きや対応は自己責任となりがちで、時間を要する場合があります。
スピード重視なら買取、時間をかけて高く売りたいなら仲介など売却スタイルの比較
売却を急いで現金化したい場合には、不動産業者による買取がスピーディで、仲介手数料もかからず手続きも簡便です。しかしながら、市場価格より低めになる点にはご留意が必要です。一方で、時間をかけてでも高値を狙いたい場合には、仲介を選ぶことで広い買主層に訴求し、より相場に近い価格での成約を期待できます。
いずれの方法を選ぶ場合でも、物件の状態や時期、税負担の違いなどを総合的に比較検討し、ご自身のご事情に合った方法をお選びいただくことが大切です。
居住中・空き家売却を判断するためのチェックポイント
以下の観点を、あなたのご事情に沿ってしっかり確認することが、居住中または空き家の売却判断に欠かせません。
| チェック項目 | 主な確認ポイント | 理由 |
|---|---|---|
| 維持費負担（固定資産税・管理費） | 毎年の固定資産税や都市計画税の額、維持管理費の金額 | 空き家でも所有し続ける限りコストがかかり、特に「特定空き家」に指定されると税負担が最大６倍にもなる可能性があるため |
| 資金ニーズ・ライフプラン | 売却による収入の必要性や他の資金計画との整合性 | まとまった資金を得られることで生活改善や新たな計画に役立つため |
| 建物の状態・税制優遇の適用 | 築年数や老朽化の程度、空き家に関する税制特例（例：空き家特例の３０００万円控除）への該当 | 建物の状況は売却価格に影響しますし、特例を利用できれば税金の節約にもつながるため |
まず「維持費負担」では、空き家であっても固定資産税と都市計画税が毎年発生します。さらに、管理状態が悪い場合、「特定空き家」に指定されるおそれがあり、住宅用地の特例（固定資産税軽減措置など）が外れることで、固定資産税が最大６倍、都市計画税も最大３倍になることがあります。このようなリスクを避けるためにも、維持費の実態を把握することが重要です。
次に「資金ニーズ・ライフプラン」との整合性も欠かせません。売却によりまとまった資金を手に入れれば、今後の住み替えや新たな生活設計を進めやすくなります。そのタイミングや必要金額を踏まえ、売却の判断をする必要があります。
最後に、「建物の状態・税制優遇の適用」は見逃せない観点です。築年数が経過した建物は資産価値が下がりやすく、売れづらい傾向があります。一方で、相続した空き家などが一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除できる「空き家特例」が利用でき、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
まとめ
居住中の家と空き家、どちらを売却する場合にも、それぞれにメリットとデメリットが存在します。居住中の場合は維持費の負担軽減や資金確保がしやすい半面、精神的な負担がかかることもあります。空き家の売却では、管理の手間から解放され、場合によっては税制上の優遇措置が受けられますが、老朽化による価値の低下やスムーズに売れない可能性も考えられます。どちらの方法がご自身の状況やライフプランに適しているのかを総合的に判断し、納得のいく選択をすることが大切です。わからないことがあれば、気軽にご相談ください。
この記事の執筆者
▼ 保有資格
宅地建物取引士
▼ キャリア：10年
宝塚市のアピア2にて、地域密着型で不動産のご相談をお受けしています。
「購入も売却もまだ決まっていない」という段階からでも、気軽にご相談いただける環境づくりを大切にしています。
納得できる選択ができるよう全力でサポートいたします。
